Bevor die Immobilie gekauft wird, ist die Finanzierung zu klären und damit die Frage, welcher Beitrag von wem zur Finanzierung und zu den allgemeinen Lebenserhaltungskosten geleistet wird.
 
Darüber hinaus ist auch darüber nachzudenken, was im Todesfall eines Partners passieren soll. Wenn für diesen Fall die Weiternutzung der Immobilie durch den anderen Partner gesichert sein soll gegenüber den Erben, kann man ein lebenslanges Wohnrecht regeln oder z.B. die weitere Nutzung der Immobilie vertraglich fixieren.
 
Im Trennungsfall kommt es häufig zu Streitigkeiten zwischen den vormaligen Partnern, wenn für diesen Fall keine Vereinbarung vorliegt. Dem kann entgegengewirkt werden über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder durch vertragliche Regelungen.
 
So kann z.B. in einem Partnerschaftsvertrag geregelt werden, wer wieviel zum Lebensunterhalt beiträgt, wer in welcher Höhe die Raten an die Bank bedient, wie die Möbel aufzuteilen sind und ob es für ggf. höhere finanzielle Beiträge im Vergleich zum Partner einen finanziellen Ausgleich gibt und wie dieser ermittelt wird.
 
Ausgleichszahlungen kommen z.B. bei größeren Investitionen durch einen Partner in Betracht.
 
In Bezug auf den Erwerb der Immobilie über eine GbR gibt es Vorteile, aber auch gravierende Nachteile.
 
Vorteile liegen vor allem in der Möglichkeit flexibler Beteiligungsverhältnisse nach Aufwendungen sowie einer klaren Vermögenstrennung.
 
Die Nachteile bestehen darin, dass eine aufwändige Buchführung notwendig wird und die GbR in vielen Fällen nicht praktikabel ist.
 
Besonders darauf hinzuweisen ist, dass rechtliche Ansprüche beim Tod eines nicht verheirateten Ehepartners nach gesetzlicher Erbfolge nicht bestehen. Also ist eine letztwillige Verfügung erforderlich, wenn man den jeweils anderen Partner absichern möchte. Hier kommen Erbvertrag oder Einzeltestamente in Frage. Allerdings ist zu beachten, dass der Lebensgefährte steuerrechtlich viel schlechter gestellt ist als Ehegatten oder Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz.
 
Der Lebensgefährte wird nämlich wie ein Fremder behandelt und gehört gemäß § 15 Abs. 1 ErbStG zu Steuerklasse III und erhält deshalb lediglich den allgemeinen Freibetrag i.H.v. derzeit 20.000 €.
 
Entsprechend der Steuerklasse bestimmt sich dann auch die Steuerprogression, beginnend mit der Steuerklasse III mit einem Steuersatz von 30 % und beträgt bei einem Vermögen ab 13 Mio. € 50 %.
 
Beim Tod eines Partners ist insbesondere zu beachten, dass die Erben des Verstorbenen den anderen Partner dann aus der Immobilie „befördern“ können, wenn dieser rechtlich nicht abgesichert ist, etwa durch Wohnrecht oder aber durch einen Nutzungsvertrag, an den sich auch die Erben halten müssen.
 
Im Vergleich zur Anschaffung einer Immobilie durch Eheleute gibt es also sehr große Unterschiede bei nicht Verheirateten. Es gibt aber genauso viele Möglichkeiten, diese Nachteile durch entsprechende Gestaltungen zu vermeiden. Nur in Bezug auf die Erbschaftsteuer gibt es keine Möglichkeit der Vermeidung außer der Heirat.

Gerade im Familienrecht und Erbrecht gibt es sehr viele Überschneidungen. Mit meiner lanjährigen Erfahrung sowohl im Familienrecht als auch im Erbrecht zeige ich Ihnen gerne die für Sie optimale Lösung auf.

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Ihr Martin Weispfenning
Rechtsanwalt für Erbrecht und Familienrecht in Nürnberg